ハワイ不動産購入の流れ

購入の流れの詳細

STEP01|購入したい物件の条件を決める

どのような物件を購入したいか、担当の不動産エージェントに伝えます。まだ条件が定まっていない方は、エージェントに相談してみましょう。ご予算、エリア、物件使用目的、コンドミニアム又は一軒家など、ご相談内容によって、エージェントからお客様にピッタリな物件をご提案致します。

STEP02|内覧（ショーイング）​​​​​​

エージェントから提案させて頂いた物件の中から、お客様のご条件に合った物件の内覧を行います。販売担当エージェントに内覧アポイントメントを取りますが、アポが確定するまで、通常24時間〜48時間の時間が必要です。（居住者がいる場合、48時間以上の時間が必要な場合もあります。）

STEP03|購入申し込みの提出（オファー）

内覧をした物件から、購入したい物件が見つかった場合、担当エージェントが売買契約書を用意し、売り手に購入申込書（オファー）を提出します。契約内容が受理されない場合は、売り手側から条件が変更されたカウンターオファーが送られてきます。それでも条件が合わない場合は、再度カウンターオファーを提出することも可能です。

STEP04.｜エスクロー口座の開設

オファー、もしくはカウンターオファーの契約内容について合意後、エスクロー口座を開設します。エスクローとは政府公認の第三者機関です。エスクロー会社は、以下の様にハワイ不動産の売買取引において多くの役割を果たします。

　a）該当物件に対する所有権、抵当権、未払税金・管理費、先取特権、地役権などをまとめたレポート（Preliminary Title Report）の発行
　b）権利、所有権を移転するための譲渡証書（Deed）の発行を弁護士へ依頼
　c）所有権が完全に移転するまで、お客様の手付金や最終支払金をエスクローの口座で管理
　d）クロージング・ドキュメント（物件譲渡時に取引者双方の署名が必要な文書一式）やその他必要な書類の準備

STEP05|手付金の支払い

契約内容によって異なりますが、通常、買い手は契約合意後すぐ（2営業日後）に手付金を支払います。支払い方法は送金または小切手を書くのが普通です。日本からの送金も可能です。手付金の金額にルールはありませんが、通常＄1000から＄5000が目安です。

STEP06|家屋調査（ホームインスペクション）

物件が新築の場合でもプロの家屋調査業者に依頼して徹底的な検査をすることをお勧めしています。私どもの経験上、新築であっても物件設備に不備がある可能性はゼロではありません。したがって、目視ではわからないリスクをわずか数百ドルの検査費用で発見できるなら、それは大いなるリスク回避となります。
調査員（インスペクター）が問題を発見した場合、お客様のオプションは以下のとおりです。

•  A.売主に修理を依頼する。ただし売主は修理をする義務はありません。
•  B.売主に修理を依頼して支払いも要求する。
•  C.修理が必要と感じた場合は所有権を取得した後、自分自身にて修正する。
•  D.検査結果を受け止め売主には何も要求しない。
•  E.特定の契約期限内に契約をキャンセルする。家屋検査費用を除いて、事前に支払った手付金は返金されます。

調査結果を承諾後、この時点で2回目の手付金を支払います。金額にルールはありませんが、目安として＄10000から＄20000を支払うのが通常です。

STEP07|各種書類の確認と承認

契約期間中にいくつかの重要な書類を売り手側やエスクローから受け取ります。

a） 事前タイトルレポート – エスクロー開設数日後、エスクロー会社にからタイトルレポートを受け取ります。これは物件を所有する前に確認、解決が必要な事項が記載されています。例えば、所有権、抵当権、先取り特権、未払税金、地役権などの情報がまとめられています。問題等があった場合は、エスクロー会社はこれらを解決するために売主と話し合います。

b）売主 からの不動産物件情報開示書 – 売主は物件所有中に改装した箇所、不備があった箇所等の情報を書面で開示する必要があります。この売主の開示情報について買い手が納得いかない場合はこの時点で契約を解除することができます。解除した場合、家屋長背費用を除いて、最初に支払った手付金と2回目の手付金は返金されます。

c） コンドミニアム情報開示書 （コンドミニアムのみ）- 通常、売り手書類発行費用を支払い、買い手に提出するコンドミニアムに関する書類です。法律関係、取締役会、関連保険の概要、財務状況の詳細、プロジェクト情報、議事録宣言、付属定款、社内規則などがあります。この書類の内容を容認できない場合は契約を解除することができます。この場合、家屋調査費用を除いて、支払い済みの手付金は返金されます。

d） 測量 （一軒家のみ） – 売り手が業者を手配、費用の支払いをします。測量はハワイ州のライセンスを取得した土地測量担当者によって行われます。測量の最大の目的は、建築物の一部（フェンスなど）が近隣の土地にはみ出していないかを確認することです。はみ出した部分６インチ未満（15.24センチメートル）であれば僅少とみなされ、改修の必要はありません。はみ出しが6インチ以上（15.24センチメートル）ある場合には、売り手ははみ出し部分の修繕をする必要があります。方法は売主が隣人とはみ出し部分について書面にて契約書を交わし、５０パーセント以上が崩壊した場合は敷地境界線を守るためにも適切な場所に再構築することを記さなければなりません。

e)　借地権に関する書類 – 売り手から買手へ提出。この書類に納得いかない場合は契約を解除することができます。

f)　レンタル契約書 – 契約物件に賃借人がいる場合、売り手から買手へ提出。この書類に納得いかない場合は契約を解除することができます。
 

STEP08|物件価格査定

ローンを組んで物件を購入する場合、融資を受ける金融機関からの物件価格査定が必要です。金融機関は物件購入価格ではなく、査定から出された評価額に基づいて一定の割合を融資します。例：$ 50万の物件を70%のローンで購入したが評価額は$450,000であれば、銀行は$450,000の70%を融資します。したがって、差額は現金で支払います。

STEP09|シロアリ検査

買い手が選んだシロアリ検査業者によりシロアリ調査が行われ、売り手が費用を支払います。シロアリが発見された場合は、売主負担でシロアリ駆除を行います。

STEP10|物件最終確認（ファイナルウォークスルー）

物件登記の数日前に、物件が家屋調査時と同じ状態であることを確認するために最終確認を行います。契約内容によって、売り手の私物等が処理されてあることを確認したり、家屋調査後に修理依頼されたものがと修繕されているか等を確認します。

STEP11|公証手続き

公証書類（権利証等）の書類に署名をします。ハワイにいる場合はエスクロー会社で署名出来ますが、交渉時に買主が日本にいる場合は、最寄りの公証役場で手続きを行います。手続きが完了後、書類をハワイへ郵送します。交渉書類は、物件登記日の2日前までにエスクロー会社へ提出が必要です。

STEP12|最終残金の支払い

購入残金、及び、契約締結の諸費用を、登記予定日の２日前までにエスクロー会社へ支払いが完了している必要があります。海外送金には１営業日以上の日にちがかかりますので注意してください。

STEP13|登記完了と鍵の取得

登記の当日にエスクローは、所有権管理移転局（登記を管理している政府機関）より新しい登記がされたことを買い手と売り手側に通知します。我々には通常９時頃には連絡があり登記が無事行われたことが知らされます。この連絡が来て初めて売り手から買い手に鍵を渡すことができ、買主は物件に入居することができます。

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